宿政规发〔2010〕7号 2010年10月22日
各县、区人民政府，宿迁经济开发区、市湖滨新城、苏州宿迁工业园区、市软件与服务外包产业园，市各委、办、局，市各直属单位：
现将《宿迁市集体建设用地整理房屋迁建工作指导意见》印发给你们，请认真贯彻执行。
宿迁市集体建设用地整理房屋迁建工作指导意见
为推进农村集中居住区建设和万顷良田建设工程涉及的集体建设用地整理、房屋迁建工作规范有序开展，切实保护耕地资源和维护集体经济组织、搬迁当事人的合法权益，促进城乡统筹协调发展，根据有关法律法规，结合我市实际，制定本指导意见。
一、集体土地征地补偿安置
集体土地征地的补偿标准及安置方式按照《市政府关于印发宿迁市征地补偿和被征地农民基本生活保障实施细则的通知》（宿政发〔2006〕29号）和《市政府关于印发宿迁市市区被征地农民社会保障暂行办法的通知》（宿政发〔2009〕56号）文件执行。有新的法律法规或重点工程建设另有规定的，从其规定。
二、房屋搬迁补偿
（一）补偿范围。用地或土地整理范围内搬迁具有合法土地和房屋权属证书（证明）的房屋，应对房屋所有权人进行补偿。被搬迁房屋的面积、用途以土地和房屋权属证书（证明）载明的面积、用途为准。如被搬迁房屋实地测量面积与土地和房屋权属证书（证明）载明的面积不同，但房屋结构和建造年代与土地和房屋权属证书（证明）载明的情况一致，以实际测量面积为准。
拆迁违法建筑、超过批准使用时限的临时建筑不予补偿；用地告知发布以后突击抢建的违章建筑不予补偿；土地整理规划区范围内未经批准擅自搭建的建筑不予补偿。擅自将住宅房改变为其他用途的，按住宅房评估补偿。
（二）补偿方式。房屋搬迁补偿方式一般分为三种，即货币补偿、产权调换、货币补偿与产权调换相结合。
采取产权调换方式补偿的，要按照同一种评估方法测算出被搬迁房屋和调换房屋的补偿金额，并互找差价。
补偿金额的测算可以实行重置成本法评估，也可以实行市场比较法评估。一般情况下，对异地重建安置或规划进入农民集中居住区安置的住宅房，按照建筑重置成本评估；对不具备异地重建或规划进入集中多层住宅安置小区安置以及房屋产权人要求货币补偿的住宅房，按照市场比较法评估测算。非住宅及住宅的附属设施一般采取货币补偿，不予安置。其中，被搬迁房屋附属设施和厂房、养殖场等非住宅房屋，适用重置成本法评估；对经批准登记的经营性非住宅房屋，有营业执照、连续纳税一年以上且正在营业的，按照市场比较法评估测算。
（三）补偿内容。补偿内容包括房屋评估补偿费、装修装饰和附属设施补偿费、临时安置补助费、搬迁补助费。
对出租（出借）的住宅或非住宅用房的使用人不予安置和补偿，由房屋所有人自行处理好租赁关系。
（四）补偿标准。各县（区）政府、开发区管委会定期（每年至少一次）公布不同结构住宅、非住宅房屋重置价格和市场比较价格，并根据实际需要细化完善房屋装修装饰和附属设施补偿标准。重置成本法补偿标准按照公布的不同结构房屋重置价格结合房屋实际成新和保养情况评估计算。定期公布的不同区位被征迁房屋的市场交易比较价格应为九成新房屋交易价格，在拆迁评估时，如果被拆迁房屋成新高于或低于九成新，需进行成新调整。一般情况下，砖混结构的房屋每使用一年折旧2%，砖木结构的房屋每使用一年折旧3%，简易结构的房屋每使用一年折旧5%。对能够正常居住的房屋折旧后最低不得低于六成新。
三、搬迁安置方式
切实保障农村集体建设用地搬迁人的合法权益，采取有效的安置方式，缩短搬迁过渡期，争取实现“零过渡”，保障“住有所居”，力争把搬迁对农民生产、生活的影响降到最低。在搬迁安置中可采取以下方式：
（一）农村集中居住区统一安置。按照“集中、集中、再集中”的原则大力推进农村集中居住区建设。农村集中居住区建设要以万顷良田建设工程和城乡建设用地增减挂钩为载体，所需的新增建设用地指标，纳入万顷良田建设工程或城乡建设用地增减挂钩设置的建新安置区统筹安排。集中居住区规划确定后，由乡镇政府统一办理规划、用地、建设等相关手续并组织实施，在充分尊重被征地农民意愿的基础上，以自建、联建、代建等形式成片开发建设，提倡联建和统一委托代建。
万顷良田建设工程、城乡建设用地增减挂钩等因土地整理而搬迁的，以进农民集中居住区安置为主（城郊结合部和“城中村”改造的除外）。
（二）拆迁安置小区集中安置。按照“政府主导、统一规划、市场运作、群众受益”的原则加快多层住宅安置小区建设，安置小区可以采取土地划拨方式供地，也可以采取“定房价竞地价”或“定地价竞房价”方式挂牌出让供地。行政事业性和服务性收费给予相应的政策减免优惠。
在城镇规划区内的县（区）、开发区、乡镇工业集中区和小城镇开发建设、“城中村”改造涉及的征地拆迁和因土地整理搬迁的城郊结合部农民以进多层住宅安置小区集中安置为主，具备条件的多层住宅安置小区可同时配建经济适用房、公共租赁房、廉租房等保障性安居房。
（三）产权调换和就近安置。对在城乡建设用地增减挂钩和万顷良田建设工程中的零星拆迁，按照“同方法评估、等价值置换”原则，乡镇政府可组织收购一批社会房源，用于产权调换安置或过渡临时安置使用。
（四）进城入镇购房优惠政策安置。落实《市政府关于促进农民在集中居住点建房和进城（中心镇）购房居住的试行意见》（宿政发〔2009〕53号）文件精神，制定优惠政策和奖励办法，积极引导和鼓励搬迁农民进城入镇购房安置。
搬迁安置中，县、区、开发区、乡镇、村组要充分利用“撤村并校”后的闲置房屋和公租房、廉租房为特困户提供过渡性临时安置。暂不具备房屋安置条件的，乡镇政府可统一组织在规划保留的村庄或集镇建设用地范围内，优先选择利用庄台空闲地建设过渡住房和生活用房，过渡期不超过两年。同时，要妥善解决好用地或土地整理中涉及搬迁的孤寡老人居住和生活问题。原居住房屋属私有的，按市场比较法评估补偿；原居住房屋属集体的，只补偿个人建设的附属设施，在补偿到位的基础上，可在社会福利院供养或使用补偿金由集体代建临时过渡房安置。
四、工作要求
（一）加强农村集体建设用地房屋的权属管理。为保障农村集体建设用地整理房屋迁建工作规范有序开展，各县、区、开发区的城乡建设部门要依据《房屋登记办法》（中华人民共和国建设部令168号），加强集体建设用地房屋权属管理，组织开展农村集体建设用地房屋权属登记发证工作；国土资源部门要依法规范农村集中居住区等迁建安置用地使用手续，及时为迁建农民新建住宅办理土地登记手续。
（二）认真做好集体建设用地整理房屋迁建补偿安置工作的管理。坚持先征地后搬迁，因项目建设征地的要确保程序合法、补偿金到位后再实施搬迁；坚持先公示后迁建，大力推进阳光迁建，迁建实施前要对用地迁建手续办理情况和用地迁建补偿安置政策予以公示，对用地迁建主体、参与机构及工作人员、安置方式、管理部门和投诉举报渠道全面公开，强化社会监督、过程监督；坚持先评估后搬迁，科学制定和严格执行“市场比较法”和“重置成本法”的评估技术细则，充分尊重被搬迁人的意愿，按规定程序和要求选择评估单位、实施单位，公示评估结果，杜绝标准不一、暗箱操作；坚持先安置后搬迁，妥善解决好涉及用地整理迁建农民的安置问题，力争“零过渡”，确保“住有所居”。在安置方案未确定和过渡性安置用房没解决之前，任何项目和单位均不得实施迁建；坚持协商协议搬迁，严格禁止违法强制性拆迁。
（三）及时有效化解各类矛盾纠纷。建立健全信息沟通与协作机制，国土资源、住房城乡建设、农工、财政、人力资源和社会保障等部门要协调配合，履行职责，切实做好用地整理房屋迁建中的政策宣传、思想动员和有序推进；建立健全矛盾纠纷排查调处机制，科学开展稳定风险评估，强化信访属地责任制，及时掌握和化解苗头性、倾向性问题，采取有效方式做好群众思想工作；建立健全应急管理工作机制，加强工作形势和矛盾的分析与研判，一旦发生突发性事件，要及时启动应急预案，主要领导要亲自负责，做好稳控工作，防止事态扩大，并依法依规及时发布信息。
（四）切实解决群众生产生活困难。将失地农民纳入城镇就业体系，免费提供劳动技能培训，推荐就业。加快建立被征地农民基本生活保障制度，对城市规划区范围内的被征地农民，按照《市政府关于印发宿迁市市区被征地农民社会保障暂行办法的通知》（宿政发〔2009〕56号）文件规定为其办理城镇职工养老保险。被征地农转非人员平均家庭收入低于城镇居民最低生活保障标准的，可享受城镇居民最低生活保障待遇。
（五）严肃查处各类违法违规行为。对用地整理和房屋迁建中未报即动、未批即动、边报边动的，要坚决予以纠正；对采取野蛮手段逼迫搬迁以及违法强制拆迁的，要严格追究有关单位和人员的责任，造成人员伤亡或财产严重损失的，要依法严厉惩处。对违法行政、办事不公以及因工作不力引发恶性案件、大规模群体性事件的，要严肃追究相关领导和直接责任人的责任；对违法违规操作的中介机构要停业整顿，造成损失的承担相应赔偿责任，构成犯罪的，要依法追究刑事责任。
五、工作职责
各县（区）政府、开发区管委会负责做好辖区内用地整理房屋迁建的组织管理工作。要明确农村集体建设用地整理房屋迁建的主管部门及其职责，切实加强项目实施过程的监督管理、指导服务和各种问题的查处纠正，重点监管用地程序是否合法、搬拆行为是否规范、补偿安置是否合理、保障政策是否落实等。所在地的乡镇人民政府负责具体做好用地整理房屋迁建的组织实施工作。苏州宿迁工业园区范围内用地整理房屋迁建工作，按行政隶属分别由宿城区、宿豫区政府负责组织和管理。
市住房城乡建设局会同市国土资源局、农工办等部门根据职责加强全市范围内集体建设用地整理房屋迁建工作的督查、巡查和指导，定期向市政府报告用地整理房屋迁建工作开展情况。
人力资源社会保障部门负责被征地农民的就业培训，建立健全就业服务体系，办理基本养老保险等工作。
公安部门负责被征地农民户籍的审核、确认及统计工作，并办理农转非人员户籍的登记。
农工部门负责被征地集体经济组织财产的分配、核销和土地承包权变更调整工作。
财政部门负责征地统筹费专户的管理及基本养老保险补贴经费的划转、拨付工作。
审计、监察部门负责征地补偿实施及征地统筹费使用管理的监督检查工作。
规划、住房城乡建设部门负责农村集中居住区、安置小区、过渡房的选址、规划、施工管理、质量监督等工作。
六、各县（区）政府、开发区管委会根据本指导意见，制定实施办法和评估技术细则并报市人民政府备案，用于具体指导辖区内农村集体土地用地整理房屋迁建工作。
七、此前执行的有关规定与本意见有抵触的，以本意见为准。
八、本指导意见由市住房城乡建设局会同市国土资源局等相关部门根据职责分工负责解释。
